Пользуются ли популярностью апартаменты?

Власти обсуждают расширение программы льготной ипотеки. Бизнес-омбудсмен Борис Титов предложил распространить ее на апартаменты,
 которые сейчас по законодательству не имеют статуса жилья.
 Аналитики Циан выяснили, пользуется ли спросом этот формат и какую долю апартаментов может затронуть льготная ипотека.

Апартаменты — всё ещё диковинный зверь на российском рынке. Хотя они начали появляться десять лет назад, ощутимую роль этот формат играет только на столичном рынке новостроек.
 Отсутствие постоянной регистрации по месту жительства, повышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги и налоговая ставка, 
риски недостроя — все эти недостатки с лихвой компенсируются более доступной по сравнению с квартирами ценой.

Главное отличие апартаментов от квартиры — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что не позволяет собственникам оформить в них постоянную регистрацию.

ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ АПАРТАМЕНТЫ ОКАЗЫВАЮТСЯ НА 10–15% ДЕШЕВЛЕ АНАЛОГИЧНЫХ КВАРТИР.

Но включение апартаментов в программу льготного кредитования не приведет к заметному росту спроса: это оценят только столичные жители.

Каждый пятый лот в новостройках Москвы

Эксперты Циан подсчитали, что сегодня на первичном рынке Москвы выставлено на продажу 9,2 тыс. апартаментов — 21% всего объема жилья в новостройках.

Доля формата значительно варьируется в зависимости от сегмента. В премиум- и элитном классах апартаменты занимают 62% предложения. Средняя стоимость таких вариантов — 60,6 млн рублей (площадь 105 кв. м).

В бизнес-классе апартаменты занимают 19% первичного рынка. Средний бюджет — 18,5 млн рублей (69 кв. м). В массовом сегменте на апартаменты приходится 12% предложения. Средняя стоимость — 9,4 млн рублей (51 кв. м).

С учетом обозначенного лимита по ипотеке 8 млн рублей интерес для льготной программы представляют апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, которые занимают в Москве 15% объема предложения этих классов жилья — около 6,5 тыс. лотов.

При минимальном первоначальном взносе 20% по льготной ипотеке удастся приобрести жилье стоимостью до 10 млн рублей. Среди квартир под такой критерий подходит только 49% лотов Москвы. Среди апартаментов — 41% (это порядка 2,7 тыс. апартаментов). Меньшая доля по сравнению с квартирами объясняется локализацией апартаментов в старых границах Москвы. На присоединенных территориях этот формат практически не представлен.

Какова ситуация в регионах?

В Москве апартаменты — внушительная доля первичного рынка недвижимости. В других регионах этот формат по-прежнему встречается крайне редко. Эксперты Циан проанализировали, какую долю занимают апартаменты на первичном рынке городов с численностью населения от 500 тыс. Без учета Москвы доля апартаментов в таких городах занимает 1,5% всего объема предложения в новостройках.

Наибольшая доля апартаментов на первичном рынке среди остальных городов доступна в Сочи (14%), Санкт-Петербурге (5%), Казани (5%). В остальных городах апартаментов в продаже на первичном рынке нет или формат представлен одним-двумя домами. Таким образом, льготная ипотека на апартаменты окажется актуальной всего для четырех городов России, но преимущественно — для Москвы.

40% апартаментов — в ипотеку

По подсчетам Циан, 4 из 10 покупателей столичных апартаментов используют ипотеку — несмотря на то, что бюджет покупки меньше, чем для квартир. В 2020 году средняя доля кредитных сделок для подобного формата составила 38%. В 2019-м она равнялась 37%, 2018 году — 36%, в 2017-м — 38%. Таким образом, льготная ипотека заинтересует покупателей апартаментов.

В 2020 ГОДУ ДОЛЬЩИКИ ПРИОБРЕТАЛИ В КРЕДИТ АПАРТАМЕНТЫ СО СРЕДНЕЙ СТОИМОСТЬЮ 11,3 МЛН РУБЛЕЙ ПРИ СРЕДНЕЙ ПЛОЩАДИ 48,2 КВ. М. ДЛЯ СРАВНЕНИЯ: СРЕДНИЙ ЧЕК ДЛЯ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ —12,8 МЛН РУБЛЕЙ (59,3 КВ. М).

Бюджет приобретенных апартаментов оказывается в среднем выше в сравнении с апартаментами, для которых потребовалась ипотека. Разница с 2017 по 2020 год — 17%.

Если в целом по рынку купленные апартаменты стоили 11,9 млн рублей, то приобретенные в ипотеку — 10,2 млн рублей. Эксперты связывают такую динамику, во-первых, с высокой долей премиальных объектов — их покупатели чаще позволяют себе покупку без кредитных средств. Во-вторых, с меньшей площадью: для приобретенных в ипотеку апартаментов она составляет 48,1 против 49,4 кв. м в целом по рынку.
Источник: Циан